Kira alacağından kaynaklanan itirazın iptali ve tahliye istemi, Kira ücretinin yasal ödeme şekli
Kira alacağından kaynaklanan itirazın iptali ve tahliye istemi, Kira ücretinin yasal ödeme şekli
Kiracinin kirayi elden ödenmesi veya gideri kiraciya ait olmak kosuluyla banka hesabina yatirilmasi ya da konutta ödemeli olarak PTT kanaliyla gönderilmesi gerekmektedir. Bu sekilde olmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilmez ve takibe konu olabilir. Alacakli icra mahkemesinden itirazin kaldirilmasi ve tahliye isteminde bulunmazsa, sulh hukuk mahkemesinde yalniz temerrüt nedeniyle alacak ve tahliye davasi açabilecegi, itirazin iptali ve tahliye davasi açamayacagi hakkinda
T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU
E. 2017/6-980
K. 2021/1302
T. 2.11.2021
KIRA ALACAGINDAN KAYNAKLANAN ITIRAZIN IPTALI VE TAHLIYE ISTEMI
Takibin Konusu Sözlesmeden Kaynakli Para Borcu Oldugundan ve Sözlesmede Aksine Bir Sart Konulmadigindan Kira Bedeline Iliskin Para Borcu Alacaklinin Ödeme Zamanindaki Yerlesim Yerinde Ödenecegi – Ifa Yerinin de Alacaklinin Yerlesim Yeri Oldugu
KIRA PARASININ GÖTÜRÜLÜP ÖDENMESI GEREKEN BORÇLARDAN OLMASI
Kiralayana Götürülüp Elden Ödenmesi veya Gideri Kiraciya Ait Olmak Kosuluyla Banka Hesabina Yatirilmasi ya da Konutta Ödemeli Olarak PTT Kanaliyla Gönderilmesi Gerektigi – Kira Bedelinin Kiraya Verenin Banka Hesabina Yatirilmasi Durumunda Banka Tarafindan Kesilen Havale Giderinden Kiracinin Sorumlu Oldugu
KIRA PARASININ YASAL ÖDEME SEKLI
Kiralayana Götürülüp Elden Ödenmesi veya Gideri Kiraciya Ait Olmak Kosuluyla Banka Hesabina Yatirilmasi ya da Konutta Ödemeli Olarak PTT Kanaliyla Gönderilmesi Gerektigi – Belirtilen Sekilde Yapilmayan Ödemeler Yasal Ödeme Olarak Kabul Edilemeyeceginden Takibe Konu Eksik Ödenen Kira Bedelleri Üzerinden Itirazin Iptali ile Kiralananin Tahliyesine Karar Verilmesi Gerektiginden Önceki Kararda Direnilmesi Usul ve Yasaya Aykiri Olup Direnme Kararinin Bozulacagi
6098/m. 89, 315
2004/m. 67
DAVA ÖZETI :
Dava, kira alacagindan kaynaklanan itirazin iptali ve tahliye istemine iliskindir. Takibin konusu, sözlesmeden kaynakli para borcu oldugundan ve sözlesmede aksine bir sart konulmadigindan kira bedeline iliskin para borcu alacaklinin ödeme zamanindaki yerlesim yerinde ödeneceginden, ifa yeri de alacaklinin yerlesim yeridir.
Kira parasi götürülüp ödenmesi gereken borçlardan oldugundan, kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiraciya ait olmak kosuluyla banka hesabina yatirilmasi ya da konutta ödemeli olarak PTT kanaliyla gönderilmesi gerekir. Kira bedelinin kiraya verenin banka hesabina yatirilmasi durumunda banka tarafindan kesilen havale giderinden kiraci sorumludur. Belirtilen sekilde yapilmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemeyeceginden mahkemece, takibe konu eksik ödenen kira bedelleri üzerinden itirazin iptali ile kiralananin tahliyesine karar verilmesi gerekir.
Açiklanan nedenlerle; mahkemece, Özel Daire bozma kararina uyulmasi gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykiri olup direnme karari bozulmalidir.
DAVA : 1. Taraflar arasindaki “itirazin iptali ve tahliye” davasindan dolayi yapilan yargilama sonunda, Konya 1. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanin reddine iliskin karar taraf vekilleri tarafindan temyiz edilmesi üzerine Yargitay 6. Hukuk Dairesince yapilan inceleme sonunda bozulmus, Mahkemece Özel Daire bozma kararina karsi direnilmistir.
2. Direnme karari davaci vekili tarafindan temyiz edilmistir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra geregi görüsüldü:
KARAR : I. YARGILAMA SÜRECI
Davaci Istemi:
4. Davaci vekili dava dilekçesinde; davalinin kiraci olarak bulundugu tasinmazin 22.10.2012 tarihinde müvekkili tarafindan satin alindigini, davaliya Konya 3. Noterliginin 19.11.2012 tarihli ve 21210 yevmiye numarali ihtarname keside edilerek ödemekte oldugu aylik 450TL kira bedelini müvekkilinin hesabina ödenmesinin istenildigini, davalinin ihtara ragmen 2012 Kasim ayi kira bedeli olan 450TL’yi ödemedigini, 2012 Aralik ve 2013 Ocak aylarina ait eksik kira bedellerinin hesaba yatirilmasi için Konya 3. Noterliginin 16.01.2013 tarihli ve 1133 yevmiye numarali ihtarname keside edildigini, kira bedellerinin eksik ödenmesi üzerine davali aleyhine Konya 6. Icra Dairesinin 2013/4188 E. sayili dosyasiyla icra takibi baslatildigini, davalinin, aylik kira bedellerini ödedigini ve borcu olmadigini beyan ederek itirazda bulundugunu, davalinin kira bedellerini tam olarak ödemekle yükümlü oldugunu ileri sürerek itirazin kaldirilmasina ve icra takibinin kaldigi yerden devamina, akdin feshi ile davalinin kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemistir.
Davali Cevabi:
5. Davali cevap dilekçesinde; dava konusu tasinmazi 27.07.2012 tarihli kira sözlesmesi ile dava disi Atilla Demiray’dan aylik 450TL bedelle kiraladigini, eski ev sahibinin vekili araciligiyla verdigi 15.10.2012 tarihli izin ile ve lüzum geregince tasinmaza 450TL harcama yaptigini, kiraci olarak mecura yaptigi masraftan ev sahibi sorumlu olup onun izniyle yaptigi 450TL harcamanin 2012 Kasim ayi kira bedelinden mahsup edildigini, davacinin iddia ettigi eksik ödeme hususunun tamamen kendi kusuruna dayandigini, davacinin bildirdigi banka hesap numarasina her ay 450TL ödedigini, banka tarafindan hesap isletim ücreti olarak 31,50TL kesildigini, söz konusu kesintiden kendisinin degil ev sahibinin sorumlu oldugunu, kira sözlesmesi uyarinca kira bedelleri elden pesin olarak ödenecekken davacinin istemi ile banka havalesi yoluyla ödenirken olusacak kesintinin de tarafindan karsilanmasinin hukukla ve kira akdiyle bagdasmadigini belirterek davanin reddini savunmustur.
Mahkeme Karari:
6. Konya 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 03.10.2013 tarihli ve 2013/577 E., 2013/1233 K. sayili karari ile; ödenmedigi iddia edilen 2012 yilinin Kasim ayina iliskin ödemenin, davacinin tasinmazi satin almasindan önce davali ile kiralayan arasinda demirbas yaptirilmak sureti ile yerine getirildigi, diger aylara iliskin eksik ödemelerin ise elden ödenmesi kararlastirilan ayliklarin banka araciligi ile gönderilmesi nedeni ile bankaca alinan masraflardan kaynaklandigi, dolayisi ile elden ödenmesi kararlastirilan kira bedellerinin bankaya yatirilmasinin istenmesi nedeni ile ortaya çikan masraflara davalinin katlanmak zorunda olmadigi, ortada ödenmeyen bir kira bedeli bulunmadigindan temerrüt nedeni ile açilan tahliye davasinda davacinin haksiz oldugu gerekçesiyle davanin reddine karar verilmistir.
Özel Daire Bozma Karari:
7. Mahkemenin yukarida belirtilen kararina karsi süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmustur.
8. Yargitay (Kapatilan) 6. Hukuk Dairesinin 15.01.2014 tarihli ve 2013/16900 E., 2014/268 K. sayili karari ile; “…1- Davaci vekilinin asagidaki bendin kapsami disindaki temyiz itirazlari yerinde degildir.
2-) Takibe dayanak yapilan ve hükme esas alinan 02.08.2012 baslangiç tarihli 1 yil süreli kira sözlesmesi konusunda taraflar arasinda bir uyusmazlik bulunmamaktadir. Sözlesmede aylik kira 450-TL olup, ödemeler her ayin 2 sinde pesin olarak yapilacaktir, hükmü yer almaktadir. Davaci alacakli davali borçlu hakkinda 26.03.2013 tarihinde haciz ve tahliye istekli olarak baslattigi icra takibinde, aylik 450-TL den 2012 yili Kasim ayi kira bedeli ile 2012 yili Aralik, 2013 yili Ocak, Subat ve Mart ayi için 31,50-TL den eksik yatan kira farklari 126-TL olmak üzere toplam 576-TL nin tahsilini istemistir. Davali-borçlu süresinde yaptigi itirazinda, sözlesme geregi gününde aylik kiralarini ödedigini, bu nedenle borcu kabul etmedigini ileri sürmüs ve 4 adet ödeme dekontu sunmustur. Davali-borçlu tarafindan sunulan ödeme dekontlarindan ödenmesi gereken aylik kira bedeli 450.- TL oldugu halde, 31.50-TL banka masraf kesintisinden sonra takip konusu aylarin kirasi için aylik 418,50-TL ödeme yapildigi anlasilmaktadir. Kira bedelleri götürülecek borçlardan olup, alacaklinin ikametgahinda eksiksiz ödenmesi gerekir. Bu nedenle banka tarafindan kesilen havale giderinden kiraci sorumludur. Mahkemece, ödenmeyen ve eksik yatirilan takibe konu kira bedelleri üzerinden itirazin iptali ile kiralananin tahliyesine karar verilmesi gerekirken, havale giderinden kiraya veren sorumlu olacak sekilde karar verilmesi dogru degildir…” gerekçesi ile karar bozulmustur.
Direnme Karari:
9. Konya 1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 12.06.2014 tarihli ve 2014/615 E., 2014/851 K. sayili karari ile; önceki gerekçe tekrar edilmek suretiyle direnme karari verilmistir.
Direnme Kararinin Temyizi:
10. Direnme karari süresi içinde davaci vekili tarafindan temyiz edilmistir.
II. UYUSMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyusmazlik; itirazin iptali ve temerrüt nedeniyle tahliye istemli eldeki davada, kira bedelinin kiralayanin banka hesabina havale yoluyla ödenmesi hâlinde, havale giderinden kiracinin mi yoksa kiraya verenin mi sorumlu oldugu buradan varilacak sonuca göre takip konusu eksik ödenen kira bedelleri üzerinden itirazin iptali ile kiralananin tahliyesine karar verilmesinin gerekip gerekmedigi noktasinda toplanmaktadir.
III. GEREKÇE
12. Uyusmazligin çözümü açisindan öncelikle kira sözlesmesinin hukuksal niteliginin açiklanmasinda yarar vardir.
13. Kira sözlesmesi kiraya verenin bir seyin kullanilmasini veya kullanilmasiyla birlikte ondan yararlanilmasini kiraciya birakmayi, kiracinin da buna karsilik kararlastirilan kira bedelini ödemeyi üstlendigi sözlesmedir. Bu tanimdan da anlasilacagi üzere kira sözlesmesi karsilikli edimleri içeren bir sözlesmedir.
14. Baska bir anlatimla kira sözlesmesi, bir bedel karsiliginda geçici bir süre için tarafa veya baskasina ait tasinir veya tasinmaz malin veya bir hakkin kullanimini saglayan sözlesmedir. Kira sözlesmesi karsilikli iradelerin birlesmesi suretiyle olusur. Kira sözlesmesinin taraflari, kiraya verilen maldan bedel karsiligi yararlanan kiraci ile yararlanmaya razi olan kiralayandir.
15. Kira sözlesmesinde kiracinin asli edim yükümü, kira bedelini ödemesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralanani kira süresince kiracinin kullanimina hazir bulundurmasidir. 6098 Sayili Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 301. maddesine göre “Kiraya veren, kiralanani kararlastirilan tarihte, sözlesmede amaçlanan kullanima elverisli bir durumda teslim etmek ve sözlesme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür”. Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek basina asli edim yükümlülügünü yerine getirmesi anlamina gelmemekte olup sözlesme süresince de kiralanani kullanima elverisli bir sekilde bulundurmakla yükümlüdür.
16. Bu asamada konut ve çatili isyeri kira sözlesmeleri hakkinda açiklama yapilmasinda fayda bulunmaktadir.
17. Kanun koyucu, konut ve çatili isyeri kiralarini TBK’da bagimsiz bir ayrim içinde özel olarak düzenlemistir. Bunun nedeni, konut ve çatili isyeri kiralarinda kiraci, sözlesmenin zayif tarafini olusturdugu için bu tür kira sözlesmelerinin nitelik ve içerik olarak kiraciyi korumaya yönelik hüküm ve kurallardan olusma gereksinimidir (Eren, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, s. 398).
18. Konut ve çatili isyeri kira sözlesmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlastirilabilir. Açik veya örtülü biçimde bir süre belirlenmisse ve herhangi bir bildirim olmaksizin kararlastirilan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözlesmesi belirli süreli kira sözlesmesidir. Baslangici belli süresi belli olan sözlesmelerdir (Ceran, Mithat: Kira Sözlesmesi ve Tahliye Davalari Ankara 2019, s. 130).
19. Belirli süreli konut ve çatili isyeri kiralari, bildirim yoluyla sona erdirilebilecegi gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir.
20. Kira akdinin sona erme sebeplerinden birisi de kiracinin temerrüdü olup kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve kosullari TBK’nin 315 veya 362 (818 Sayili Borçlar Kanunu m. 260 veya 288.) maddelerinde düzenlenmistir. Buna göre kiraya verenin kira sözlesmesini feshedebilmesi için öncelikle kiraciya fesih ihtarnamesi göndermesi gerekir. Bu ihtarnamede muaccel kira borcunu ödemeyen kiraciya borcunu ödemesi için TBK’nin 315 veya 362. (818 Sayili BK’nin 260 veya 288.) maddelerinde öngörülen bir mehil verilir. Ihtarda bu mehil içerisinde miktar ve tutari belirtilen kira borcu ödenmedigi takdirde kira sözlesmesinin feshedilecegi ve tahliye davasi açilacaginin yazilmasi zorunludur. Kiraci mehil süresi içinde kira borcunu ödemez ise kiraya veren tahliye davasi açabilir. Kiraya veren genel mahkemede tahliye davasi açmadan icra takibi ile tahliyeyi gerçeklestirmek isterse Icra ve Iflas Kanunu’nun (IIK) 269-269/d maddeleri arasinda düzenlenen kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsiz tahliye takibi yoluna basvurabilir. Bunun için de IIK’nin 269. maddesinin 1. fikrasi geregince bu ihtarin ödeme emrine yazilarak kiraciya gönderilmesi gerekir.
21. Kira sözlesmesine iliskin bu açiklamalardan sonra borcun ifa yeri konusuna kisaca deginilmesi yerinde olacaktir.
22. Borcun ifa edilecegi yer TBK’nin 89. maddesinde düzenlenmistir. Buna göre;
“Borcun ifa yeri, taraflarin açik veya örtülü iradelerine göre belirlenir. Aksine bir anlasma yoksa, asagidaki hükümler uygulanir;
1. Para borçlari, alacaklinin ödeme zamanindaki yerlesim yerinde,
2. Parça borçlari, sözlesmenin kuruldugu sirada borç konusunun bulundugu yerde,
3. Bunlarin disindaki bütün borçlar, dogumlari sirasinda borçlunun yerlesim yerinde, ifa edilir.
Alacaklinin yerlesim yerinde ifasi gereken bir borcun dogumundan sonra alacaklinin yerlesim yerini degistirmesi sebebiyle ifa önemli ölçüde güçlesmisse borç, alacaklinin önceki yerlesim yerinde ifa edilebilir”.
23. Madde metninden açikça anlasilacagi üzere “para borcu” alacaklinin ifa anindaki yerlesim yerinde ödenir. Baska bir ifadeyle, para borçlari alacakliya “götürülecek borçlar” dandir.
24. Türk Borçlar Kanunu’nun 89. maddesi hükmüne göre kira bedeli para borcu oldugundan kiraya verenin ikametgâhinda ödenir. Yani alacaklinin ayagina götürülerek ödenecek borçlardandir (Ceran, s. 133).
25. Kira bedelini ödeme borcu borçlu tarafindan alacakli kiraya verene götürülmesi gereken borçlardan olup, paranin kiraya verene ulastirilmasi kiraciya ait bir külfettir. Banka hesabina havale ile yapilan kira ödemelerinde, havale ücreti kiraciya aittir ve havale ücreti kiraya verenden tahsil edilerek ödeme yapilirsa kiraci eksik ödeme yapmis olur. Gönderim tutarini olusturan kira bedeli üzerinden mahsup yolu ile gönderim masrafinin alinmasi hâlinde kira bedeli tutarinin eksik ödenmesi gerçeklesmis olacagindan TBK’nin 315. maddesi uyarinca temerrüt ihtari sonrasinda bir ödeme söz konusu oldugunda eksik ödeme gerçekleseceginden temerrüt nedeniyle tahliyeye sebebiyet olusturacaktir (Kanik, Hikmet: Yargitay Uygulamasinda Kira Hukuk Davalari, Ankara 2012, s. 724, 727). Kira bedelinin kiraya verene net ödenmesi gerekir. Eger kira bedeli konutta ödemeli olarak PTT kanali ile gönderilecekse net olarak gönderilmesi gerekir. Gönderilen kira bedelinden gönderme masrafi altinda bir bedel kesilemez (Ceran, s. 131).
26. Yapilan açiklamalar isiginda somut olay degerlendirildiginde; davaci vekili, davalinin kiraci olarak bulundugu tasinmazin 22.10.2012 tarihinde müvekkili tarafindan satin alindigini, davaliya Konya 3. Noterliginin 19.11.2012 tarihli ve 21210 yevmiye numarali ihtarnamesi keside edilerek ödemekte oldugu aylik 450TL kira bedelini müvekkilinin banka hesabina ödenmesinin istenildigini, kira bedellerinin eksik ödenmesi üzerine davali aleyhine Konya 6. Icra Müdürlügünün 2013/4188 E. sayili dosyasiyla icra takibi baslatildigini, davalinin, aylik kira bedellerini ödedigini ve borcu olmadigini beyan ederek itirazda bulundugunu, davalinin kira bedellerini tam olarak ödemekle yükümlü oldugunu ileri sürerek itirazin kaldirilmasina ve akdin feshi ile davalinin kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemistir. Icra takibine dayanak yapilan ve hükme esas alinan 02.08.2012 baslangiç tarihli bir yil süreli kira sözlesmesi konusunda taraflar arasinda bir uyusmazlik bulunmamaktadir. Sözlesmede aylik kira bedeli 450TL olup, ödemelerin her ayin ikisinde pesin olarak yapilacagi kararlastirilmistir. Davaci (alacakli) davali (borçlu) hakkinda 26.03.2013 tarihinde baslattigi haciz ve tahliye istemli icra takibinde, 2012 yili Kasim ayi kira bedeli olarak 450TL ile 2012 yili Aralik, 2013 yili Ocak, Subat ve Mart aylari için 31,50TL’den eksik yatan kira farklari 126TL olmak üzere toplam 576TL’nin tahsilini istemistir. Davali süresinde yaptigi itirazinda, sözlesme geregince aylik kira bedellerini süresinde ödedigini, bu nedenle borcu kabul etmedigini ileri sürmüs ve dört adet ödeme dekontu sunmustur. Davali tarafindan sunulan ödeme dekontlarindan 31,50TL banka masraf kesintisi yapildiktan sonra takip konusu aylarin kira bedeli için aylik 418,50TL ödeme yapildigi anlasilmaktadir.
27. Takibin konusu, sözlesmeden kaynakli para borcu oldugundan ve sözlesmede aksine bir sart konulmadigindan kira bedeline iliskin para borcu alacaklinin ödeme zamanindaki yerlesim yerinde ödeneceginden, ifa yeri de alacaklinin yerlesim yeridir. Yukarida da belirtildigi üzere TBK’nin 89. maddesi uyarinca kira parasi götürülüp ödenmesi gereken borçlardan oldugundan, kiralayana götürülüp elden ödenmesi veya gideri kiraciya ait olmak kosuluyla banka hesabina yatirilmasi ya da konutta ödemeli olarak PTT kanaliyla gönderilmesi gerekir. Kira bedelinin kiraya verenin banka hesabina yatirilmasi durumunda banka tarafindan kesilen havale giderinden kiraci sorumludur. Açiklanan sekilde yapilmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Bu nedenle mahkemece, takibe konu eksik ödenen kira bedelleri üzerinden itirazin iptali ile kiralananin tahliyesine karar verilmesi gerekir.
28. Hukuk Genel Kurulunda yapilan görüsmeler sirasinda, ilamsiz tahliye takibinde, borçlunun ödeme emrine itiraz etmesi üzerine, alacakli kiraya verenin icra mahkemesinden itirazin kaldirilmasi ve tahliye isteminde bulunabilecegi, ancak alacakli icra mahkemesinden itirazin kaldirilmasi ve tahliye isteminde bulunmazsa, sulh hukuk mahkemesinde yalniz temerrüt nedeniyle alacak ve tahliye davasi açabilecegi, itirazin iptali ve tahliye davasi açamayacagi, IIK’nin 269/d maddesinde ayni Kanun’un 67. maddesinin sayilmadigi gerekçesiyle mahkeme kararinin degisik gerekçe ile bozulmasi gerektigi görüsü ileri sürülmüs ise de, bu görüs yukarida açiklanan nedenlerle Kurul çogunlugunca benimsenmemistir.
29. Hâl böyle olunca; mahkemece, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararina uyulmasi gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykiridir.
30. Bu nedenle direnme karari bozulmalidir.
SONUÇ : Açiklanan nedenlerle;
Davaci vekilinin temyiz itirazlarinin kabulüyle direnme kararinin Özel Daire bozma kararinda gösterilen nedenlerden dolayi, 6100 Sayili Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun “Geçici madde 3” atfiyla uygulanmakta olan 1086 Sayili Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi geregince BOZULMASINA,
Istek hâlinde temyiz pesin harcinin yatirana geri verilmesine,
Ayni Kanun’un 440. maddesi uyarinca kararin tebliginden itibaren on bes gün içerisinde karar düzeltme yolu açik olmak üzere, 02.11.2021 tarihinde yapilan ikinci görüsmede oy çoklugu ile karar verildi.
kazanci.com.tr